Daň z pronájmu bytu: výdaje, paušál a přiznání

Příjem z pronájmu bytu se daní jako samostatný dílčí základ daně, od kterého lze odečíst výdaje – skutečné nebo paušální. Vysvětlíme, jak si vybrat mezi oběma variantami, jak příjem uvést v přiznání a co se stane, když nájemník část roku neplatí.

Koho se daň z pronájmu bytu týká

Daň z pronájmu se týká každého, kdo pronajímá byt, dům, pokoj nebo nebytový prostor a má z toho pravidelný nebo nahodilý příjem. Nezáleží na tom, jestli pronajímáte celý byt, nebo jen část domu – rozhodující je, že jde o příjem z nájmu, ne o příjem ze zaměstnání nebo z podnikání.

Stejná pravidla platí i pro spoluvlastníky nemovitosti – pokud byt vlastní víc lidí, příjem z pronájmu se mezi ně rozděluje podle jejich spoluvlastnických podílů a každý ho uvádí ve svém vlastním přiznání. To se týká i manželů, kteří pronajímají nemovitost v rámci společného jmění.

Kdo pronájem řeší vedle mzdy

Většina pronajímatelů jsou lidé, kteří mají zároveň zaměstnání – pak jde o vedlejší dílčí základ daně, který se sčítá s příjmem ze zaměstnání až v daňovém přiznání. Roční zúčtování u zaměstnavatele na tento příjem nedosáhne, takže kdo z pronájmu (spolu s dalšími vedlejšími příjmy) získá za rok víc než 6 000 Kč, musí přiznání podat sám, i kdyby jinak měl jen jednoho zaměstnavatele. Netýká se to jen dlouhodobého pronájmu na klasickou nájemní smlouvu – stejný princip platí i pro krátkodobé pronájmy přes platformy pro sdílené ubytování, byť se u nich někdy posuzuje, zda nejde už o podnikání.

Jak se daň z pronájmu počítá

Základem daně je rozdíl mezi příjmy z pronájmu a výdaji, které si pronajímatel může odečíst. Na výběr jsou dvě varianty:

• Skutečné výdaje – doložené doklady (opravy, pojištění nemovitosti, odpisy, úroky z hypotéky použité na pořízení nemovitosti, poplatky za správu).
• Paušální výdaje – 30 % z příjmů bez nutnosti dokládat jednotlivé položky, nejvýše 600 000 Kč ročně.

Volba mezi paušálem a skutečnými výdaji platí pro celý daný rok a nelze ji v jeho průběhu měnit. Ze základu daně se pak platí daň z příjmů fyzických osob sazbou 15 %, u části příjmů nad 36násobek průměrné mzdy 23 %. Případné změny parametrů najdete na webu Finanční správy.

Kdy se z pronájmu nic neplatí (osvobození)

Drobné, nahodilé příjmy z pronájmu movitých věcí (ne bytu nebo domu) mohou být do zákonem stanovené hranice osvobozeny, pokud jde o vedlejší, nepravidelnou činnost. U pronájmu nemovitosti k bydlení ale osvobození v tomto smyslu neplatí – příjem se zdaňuje vždy, pokud přesáhne obecnou hranici pro povinnost podat přiznání.

Osvobozen je naopak zisk z případného pozdějšího prodeje pronajímané nemovitosti, pokud splníte podmínky popsané v článku o dani z prodeje nemovitosti – to je ale jiná daň než ta z pronájmu samotného.

Termíny a jak přiznání podat

Příjem z pronájmu se uvádí v daňovém přiznání za rok, ve kterém byl přijat, ve stejném termínu jako ostatní příjmy fyzických osob. Kdo má vedle pronájmu i mzdu, sečte oba příjmy do jednoho přiznání – pronájem jako samostatný dílčí základ daně, mzdu podle potvrzení od zaměstnavatele.

Nezapomeňte, že daň z pronájmu je jiná povinnost než daň z nemovitosti, kterou platí vlastník bez ohledu na to, zda nemovitost pronajímá. Obě daně se platí souběžně a nezávisle na sobě – zaplacení jedné z nich nijak nenahrazuje povinnost platit i druhou, i kdyby šlo o naprosto stejnou nemovitost.

Modelový výpočet daně z nájmu bytu

Pro jednoduchost počítejme modelový příklad: majitel pronajímá byt za 15 000 Kč měsíčně, roční příjem je tedy 180 000 Kč (15 000 × 12). Pokud zvolí paušální výdaje ve výši 30 % z příjmů, výdaj činí 54 000 Kč (180 000 × 0,3) a základ daně je 126 000 Kč (180 000 − 54 000). Pokud už slevu na poplatníka vyčerpal na mzdě, zaplatí z pronájmu daň 126 000 × 0,15 = 18 900 Kč.

Pokud by majitel měl skutečné výdaje vyšší než paušál – třeba kvůli rozsáhlé opravě střechy v daném roce – vyplatilo by se mu uplatnit skutečné výdaje místo paušálu, protože by tím snížil základ daně víc. Model zde slouží jen k vysvětlení principu srovnání obou variant, ne jako doporučení, kterou z nich konkrétně zvolit.

Nejčastější chyby a sankce

Nejčastější chybou je záměna daně z pronájmu s daní z nemovitosti – jde o dvě samostatné povinnosti, které se neslučují do jednoho přiznání ani jednoho termínu. Druhou je uplatnění výdajů kombinovaně (část paušálem, část skutečně) – zákon vyžaduje zvolit jednu variantu pro celý rok u daného zdroje příjmu.

Neplatící nájemník

Třetí situací, kterou pronajímatelé řeší, je nájemník, který přestane platit. Dlužné nájemné, které pronajímatel v daném roce skutečně neobdržel, se do zdanitelných příjmů nezahrnuje – zdaňuje se jen to, co bylo reálně přijato. Vymáhání dluhu je pak samostatná občanskoprávní věc, kde se lze v krajním případě obrátit i na bezplatnou právní pomoc nebo dluhové poradny, pokud situace přerostla do vzájemného zadlužení.

Zapomenutá kauce a její zdanění

Čtvrtou chybou bývá nesprávné posouzení kauce (jistoty) – ta sama o sobě není zdanitelným příjmem pronajímatele, pokud ji na konci nájmu vrací nájemníkovi. Zdanitelným příjmem se stává jen tehdy, když si z ní pronajímatel započte dlužné nájemné nebo náhradu škody, a to až v okamžiku tohoto započtení, ne v okamžiku přijetí kauce od nájemníka.

Kde si sazby a limity ověřit

Aktuální parametry – paušál 30 % s limitem 600 000 Kč, sazby 15 a 23 % i hranice pro povinnost podat přiznání – najdete na webu Finanční správy nebo v aplikaci Moje daně. Vyplatí se to ověřit každý rok znovu, protože se tyto parametry v zákoně o daních z příjmů čas od času upravují.

Kdo řeší pronájem společně s dalšími daňovými tématy, najde navazující informace v článcích o slevách na dani a odpočtech, které lze uplatnit i při souběhu s příjmem z pronájmu, nebo o ročním zúčtování daně, pokud si nejste jistí, zda se na váš případ ještě vztahuje. Dobrým zvykem je vést si po celý rok jednoduchou evidenci příjmů a případných výdajů, i když se rozhodnete pro paušál – pomůže vám to porovnat obě varianty na konci roku a rozhodnout se, která se pro daný rok skutečně vyplatí.

Časté otázky

Jaká je daň z pronájmu bytu?

Neplatí se fixní sazba jen za pronájem – příjem se zahrne do dílčího základu daně z příjmů po odečtení výdajů (skutečných nebo paušálních) a zdaní se běžnou sazbou daně z příjmů fyzických osob – 15 %, u příjmů nad 36násobek průměrné mzdy 23 %.

Kolik se platí daň z pronájmu bytu?

Výsledná částka závisí na výši příjmu, zvolené variantě výdajů a na tom, zda pronajímatel má i jiné příjmy, se kterými se dílčí základ z pronájmu sčítá. Přesný výpočet je individuální a záleží i na tom, jaké další příjmy pronajímatel v daném roce měl.

Kolik je daň z pronájmu?

Daň se počítá ze základu daně, ne přímo z nájemného – základ je rozdíl mezi příjmy z pronájmu a uplatněnými výdaji, na který se použije běžná sazba daně z příjmů fyzických osob.

Jak se daní příjmy z pronájmu, když nájemník neplatí?

Zdaňuje se jen skutečně přijaté nájemné, ne dlužná částka, kterou pronajímatel v daném roce reálně neobdržel. Vymáhání dluhu samotné je pak občanskoprávní záležitost, nesouvisí přímo s daňovým přiznáním.

Kdy se platí daň z pronájmu bytu?

Příjem se uvádí v daňovém přiznání za kalendářní rok, ve kterém byl přijat, ve stejném termínu jako ostatní příjmy fyzických osob – konkrétní datum pro daný rok najdete na Finanční správě.

Musím kvůli pronájmu bytu podávat daňové přiznání, i když mám jen jednoho zaměstnavatele?

Ano, pokud příjem z pronájmu spolu s dalšími vedlejšími příjmy přesáhne za rok 6 000 Kč – pak už nestačí roční zúčtování u zaměstnavatele a je potřeba podat přiznání sám a sečíst v něm mzdu i příjem z pronájmu. Navíc musíte souběžně počítat i s tím, že vlastnictví nemovitosti samo o sobě zakládá povinnost platit daň z nemovitosti, což je od daně z pronájmu úplně samostatná povinnost.

Článek je obecná informace, ne individuální finanční, investiční ani daňové poradenství. Zákonné částky a lhůty se mění — aktuální hodnoty si ověřte u Finanční správy, ČSSZ, úřadu práce nebo u své banky či pojišťovny. Investice nesou riziko; minulé výnosy nejsou zárukou budoucích.

Štítek: Daně a odvody