Daň z nemovitosti: kdo platí, kolik a do kdy

Daň z nemovitosti platí každý, kdo k 1. lednu vlastní byt, dům, pozemek nebo jinou zdanitelnou nemovitost. Ukážeme, kdo musí podat přiznání, jak se daň počítá, kdy se platí a co dělat, když se v roce změní vlastník.

Koho se daň z nemovitosti týká

Daň z nemovitosti platí vlastník bytu, domu, pozemku nebo jednotky, který nemovitost vlastnil k 1. lednu daného zdaňovacího období – bez ohledu na to, jestli ji v průběhu roku prodá. Netýká se to jen majitelů domů: povinnost mít stejně i majitel garáže, chaty, zahrady nebo orné půdy, pokud jsou evidované v katastru nemovitostí jako samostatné parcely.

Daň se týká i lidí, kteří nemovitost sami neobývají – třeba ji pronajímají. Kdo z pronájmu bytu nebo domu má navíc příjem, řeší souběžně i daň z pronájmu bytu, která je od daně z nemovitosti samostatná a platí se za jiných podmínek a v jiném termínu.

Spoluvlastnictví a manželé

Pokud nemovitost vlastní víc lidí (spoluvlastnictví, společné jmění manželů), daň se obvykle podává za všechny společně jedním přiznáním, které podá jeden ze spoluvlastníků se souhlasem ostatních – konkrétní postup u vaší situace ověřte na finančním úřadě. Podobná otázka rozdělení vzniká i u nemovitosti nabyté dědictvím, kde se noví spoluvlastníci musí na podání přiznání dohodnout hned po skončení dědického řízení.

Jak se daň z nemovitosti počítá

Výše daně vychází z výměry nemovitosti nebo pozemku, druhu nemovitosti (byt, dům, garáž, zahrada, orná půda…), sazby stanovené zákonem pro daný typ a z místního koeficientu, který si může každá obec v určitém rozsahu upravit. Proto se daň za stejně velký byt liší podle toho, ve které obci se nachází.

• U pozemků hraje roli i to, zda jde o stavební pozemek, zahradu, nebo zemědělskou půdu.
• U staveb se přihlíží k tomu, zda jde o obytný dům, rekreační objekt nebo nebytový prostor.
• Konkrétní sazby a koeficienty pro daný rok a obec najdete na Finanční správě nebo přímo na webu obecního úřadu.

Kdy se daň z nemovitosti neplatí (osvobození)

Od daně jsou osvobozeny některé kategorie nemovitostí, například pozemky ve vlastnictví státu, obecní pozemky nebo některé pozemky určené k veřejně prospěšným účelům. U staveb může být osvobození vázáno na jejich charakter nebo účel, například u budov sloužících vzdělávání, zdravotnictví nebo sociálním službám; běžný rodinný dům nebo byt ale osvobozený není, ani když je nový.

Osvobození se v přiznání musí uplatnit aktivně – vlastník ho musí uvést a případně doložit, jinak finanční úřad daň vyměří v plné výši. Přesný okruh osvobození a podmínky pro konkrétní rok si ověřte na Finanční správě, protože se v zákoně čas od času upravují.

Osvobození může být i lokální – obec může obecně závaznou vyhláškou osvobodit například nemovitosti v oblasti postižené živelní pohromou. Zda obec takovou vyhlášku vydala, zjistíte přímo na obecním úřadě nebo na místně příslušném finančním úřadě.

Termíny podání a platby daně

Přiznání k dani z nemovitosti se podává jen tehdy, kdy vznikla nová povinnost – koupili jste nemovitost, zdědili ji, přistavěli jste, nebo se změnil druh pozemku. Přiznání se podává do 31. ledna zdaňovacího období, tedy roku, za který se daň platí – kdo nemovitost koupil například v březnu, podává přiznání do 31. ledna následujícího roku.

Pokud se u vás oproti minulému roku nic nezměnilo, přiznání se nepodává znovu – finanční úřad vám každý rok zašle platební výměr nebo hromadný předpisný seznam se splatnou částkou. Splatnost se liší podle výše daně: částka do 5 000 Kč se platí najednou do 31. května, vyšší daň lze rozdělit na dvě stejné splátky splatné do 31. května a do 30. listopadu (u zemědělců a chovatelů ryb do 31. srpna a 30. listopadu).

Modelový výpočet daně za rodinný dům

Pro jednoduchost počítejme modelovou situaci: majitel vlastní rodinný dům na pozemku o výměře 500 m² v menší obci. Základ daně u pozemku se stanoví podle výměry a sazby pro daný druh pozemku, u stavby podle zastavěné plochy a sazby pro obytný dům. Výsledná částka se pak vynásobí místním koeficientem, který si obec stanovila – v obcích s vyšším koeficientem tak může být daň za identickou nemovitost výrazně vyšší než v obci s koeficientem základním.

Přesné sazby a koeficienty se v čase i mezi obcemi liší, takže konkrétní výslednou částku si spočítejte podle aktuálních hodnot pro vaši obec a rok – nejrychleji přes formulář na portálu Moje daně nebo dotazem na místně příslušný finanční úřad. U rekreačních objektů a chat bývá sazba i koeficient odlišný od obytných domů, takže i zdánlivě podobná nemovitost v jiné lokalitě vyjde daňově jinak.

Nejčastější chyby a sankce

Nejčastější chybou je zapomenuté přiznání po koupi nebo zdědění nemovitosti – povinnost podat ho vzniká automaticky se změnou vlastníka, ne až na vyzvání úřadu. Druhou je neohlášená změna druhu pozemku, třeba když se ze zahrady stane stavební pozemek po vydání stavebního povolení. Za pozdě podané přiznání i za pozdě zaplacenou daň hrozí sankce podle daňového řádu – pokuta za opožděné tvrzení daně a úrok z prodlení, jejichž výše se odvíjí od délky prodlení – u přiznání navíc jde o samostatnou sankci, nezávislou na tom, zda se stihne uhradit daň samotná.

Co s daní při prodeji v průběhu roku

Kdo nemovitost v průběhu roku prodá, daň za celý rok stejně platí ten, kdo ji vlastnil k 1. lednu – kupující se stává poplatníkem až od dalšího zdaňovacího období. Vyrovnání mezi prodávajícím a kupujícím za zbytek roku je věcí dohody v kupní smlouvě, zákon ho neupravuje. Vyplatí se tuto otázku řešit už při sjednávání kupní smlouvy, ne až po podpisu, aby nedošlo ke sporu o to, kdo daň za daný rok skutečně zaplatí.

Kde si sazby a termíny ověřit

Aktuální sazby daně, místní koeficienty pro konkrétní obec a přesné termíny podání a splatnosti pro daný rok najdete na webu Finanční správy, v aplikaci Moje daně nebo přímo na místně příslušném finančním úřadě. Vyplatí se to ověřit i tehdy, když jste přiznání podávali už v minulosti – koeficienty se mezi obcemi i v čase liší.

Kdo řeší souběžně prodej nemovitosti, najde navazující informace v článku o dani z prodeje nemovitosti, která se od daně z nemovitosti liší jak předmětem, tak termíny. Obě daně na sebe mohou navazovat v jednom kalendářním roce – třeba když nemovitost k 1. lednu vlastníte a v průběhu roku ji prodáte, platíte za daný rok ještě daň z nemovitosti a navíc případně daň z příjmu z prodeje.

Časté otázky

Jak podat daň z nemovitosti?

Přiznání se podává elektronicky přes portál Moje daně nebo papírově na místně příslušný finanční úřad podle umístění nemovitosti, a to jen v roce, kdy vznikla nová povinnost nebo se změnily rozhodné údaje.

Kde podat daň z nemovitosti?

Přiznání se podává u finančního úřadu, v jehož obvodu se nemovitost nachází – ne podle vašeho trvalého bydliště. Adresu příslušného úřadu i formulář ke stažení najdete na webu Finanční správy nebo přímo v aplikaci Moje daně.

Jak se odhlásí daň z nemovitosti při prodeji pozemku?

Samostatně se nic neodhlašuje – po prodeji přechází povinnost podat přiznání na nového vlastníka od dalšího zdaňovacího období, prodávající za rok prodeje daň ještě platí, pokud nemovitost vlastnil k 1. lednu.

Platí se darovací daň z nemovitosti?

Samostatná darovací daň v současné podobě daňového systému neexistuje, dar se řeší v rámci daně z příjmů a bývá u blízkých příbuzných osvobozen. Podrobnosti najdete v článku o darovací dani.

Musím podávat přiznání k dani z nemovitosti každý rok?

Ne, přiznání se podává jen jednou při vzniku povinnosti nebo při změně rozhodných údajů. Pokud se nic nezmění, finanční úřad zasílá platební výměr automaticky.

Co se stane, když zapomenu podat přiznání k dani z nemovitosti po koupi domu?

Hrozí sankce za pozdní podání, jejíž výše se řídí délkou prodlení. Vyplatí se co nejdřív kontaktovat místně příslušný finanční úřad a chybu napravit dodatečným přiznáním, čím dřív se to stihne, tím nižší bývá výsledná sankce.

Článek je obecná informace, ne individuální finanční, investiční ani daňové poradenství. Zákonné částky a lhůty se mění — aktuální hodnoty si ověřte u Finanční správy, ČSSZ, úřadu práce nebo u své banky či pojišťovny. Investice nesou riziko; minulé výnosy nejsou zárukou budoucích.

Štítek: Daně a odvody