Investice do nemovitosti: byt na pronájem, nebo fondy

Nemovitost je pro Čechy tradiční investice, ale přímý nákup bytu na pronájem není jediná cesta. Tenhle text srovnává vlastní byt, nemovitostní fondy a další varianty – kolik dají práce, kolik stojí a pro koho se hodí.

Jaké jsou možnosti investování do nemovitostí

Nejznámější cestou je přímý nákup bytu nebo domu za účelem pronájmu. Investor kupuje konkrétní nemovitost, sám ji spravuje nebo za poplatek pronajme správu jiné firmě, a výnos tvoří nájem plus případný růst ceny nemovitosti při dalším prodeji. Nákup může být za vlastní úspory, nebo s pomocí hypotéky, kdy část nájmu jde na splátku úvěru a zbytek tvoří výnos investora.

Druhou možností jsou nemovitostní fondy, které od mnoha investorů shromáždí kapitál a nakoupí za něj portfolio nemovitostí – bytových domů, kanceláří nebo obchodních prostor. Investor si koupí podíl v fondu, ne konkrétní byt, a výnos i riziko se rozkládá mezi víc nemovitostí najednou. Některé fondy se zaměřují na bytové domy k pronájmu, jiné na komerční prostory jako kanceláře nebo sklady, což ovlivňuje jak výnos, tak citlivost na ekonomický cyklus.

Třetí, na českém trhu méně obvyklou variantou jsou zahraniční REIT fondy (Real Estate Investment Trust), tedy veřejně obchodované společnosti vlastnící nemovitosti, jejichž akcie lze koupit podobně jako akcie jiných firem přes běžného brokera. REIT musí ze zákona vyplácet většinu svého zisku akcionářům, což je láká zejména investory hledající pravidelný příjem.

Podle čeho vybírat mezi vlastním bytem a fondem

Klíčové je promyslet, kolik kapitálu máte k dispozici a kolik času jste ochotni věnovat správě. Přímý nákup bytu vyžaduje řádově vyšší jednotlivou částku, případně hypotéku, a s tím spojenou starost o nájemníky, opravy a případné neplacení nájmu. Fondy naopak umožňují vstoupit i s menší částkou a správu nechávají na profesionálním správci fondu, za což si účtují poplatek.

Dále hraje roli likvidita, tedy jak rychle se dá investice zpět proměnit v hotovost. Byt se prodává týdny až měsíce, uzavřený nemovitostní fond může mít omezená okna pro výběr peněz, zatímco podíly v otevřených fondech nebo REIT akciích se obvykle prodávají snáz. Kdo neví, kdy peníze bude potřebovat, by se měl nízké likviditě vyhnout.

Neméně důležité je posoudit, jak velkou práci jste ochotni věnovat řešení konkrétních starostí – hledání nájemníka, vymáhání dlužného nájmu, komunikaci s bytovým družstvem nebo výborem společenství vlastníků. Kdo tuto agendu nechce řešit sám, může zvolit správcovskou firmu, což ale znovu snižuje čistý výnos o její poplatek, podobně jako poplatek za správu u fondu.

Srovnání variant v tabulce

Následující přehled shrnuje hlavní rozdíly mezi třemi popsanými cestami. Jde o obecný přehled, konkrétní podmínky se u jednotlivých produktů liší.

Kdy se vyplatí která varianta

Přímý nákup bytu na pronájem dává smysl pro investora, který má dostatečný kapitál nebo dosáhne na hypotéku za rozumných podmínek, chce nemovitost mít pod vlastní kontrolou a je ochoten věnovat čas správě nebo zaplatit za ni správcovské firmě. Vyplácí se spíš na delší horizont, protože transakční náklady při koupi a prodeji nemovitosti jsou vysoké.

Nemovitostní fond nebo REIT se hodí pro investora, který chce nemovitosti v portfoliu jako doplněk k podílovým fondům nebo akciovým indexům, ale nechce se starat o konkrétní byt ani vázat velký kapitál na jedno místo. Diverzifikace mezi víc nemovitostí navíc snižuje riziko, že se investorovi nepovede pronajmout právě ten jeden byt, který vlastní.

Skryté poplatky a podmínky, na které se snadno zapomíná

U přímého nákupu bytu se počítá s daní z nemovitých věcí, pojištěním, fondem oprav u bytového domu, případnými náklady na údržbu a s obdobími, kdy byt stojí prázdný a nepřináší žádný nájem. K tomu při prodeji přibývá daň z příjmu z prodeje nemovitosti, pokud se neuplatní osvobození podle časového testu nebo bydlení v nemovitosti. Rozumné je počítat i s rezervou na neplánované opravy, jako je havárie vodovodu nebo výměna spotřebiče, protože tyto výdaje se v modelovém výpočtu snadno podcení.

U fondů je potřeba sledovat vstupní a výstupní poplatek, roční poplatek za správu a to, zda je fond otevřený, nebo uzavřený s pevně danou lhůtou, po kterou nelze podíl vybrat. U zahraničních REIT je navíc potřeba počítat s daňovým režimem jiné země a případnou srážkovou daní z výplat, kterou je nutné zohlednit v českém daňovém přiznání. Aktuální sazby daně z nemovitých věcí i podmínky osvobození při prodeji si ověřte na webu Finanční správy, protože se mohou v čase měnit.

Modelový příklad srovnání dvou cest

Pro jednoduchost počítejme s modelovým příkladem investice 3 000 000 Kč. V prvním scénáři pan Horák koupí za tuto částku byt a pronajme ho za 15 000 Kč měsíčně, tedy 180 000 Kč za rok. Po odečtení fondu oprav, pojištění, daně z nemovitosti a rezervy na neobsazenost a opravy ve výši modelových 40 000 Kč za rok mu zůstane výnos 140 000 Kč, tedy zhruba 4,7 % ročně z vložené částky – ještě před daní z příjmů z nájmu a bez zohlednění případného růstu nebo poklesu ceny bytu.

Ve druhém scénáři vloží stejnou částku do nemovitostního fondu s roční správní poplatkem 1,5 %. Pokud by fond za rok vydělal modelových 6 % z podkladových nemovitostí, po odečtení poplatku by investorovi zůstalo přibližně 4,5 %, tedy 135 000 Kč. Model ukazuje, že po odečtení nákladů se čisté výnosy obou cest mohou blížit, hlavní rozdíl je v čase, který investice vyžaduje, a v tom, jak snadno lze peníze zpět vybrat.

Jak přejít z jedné varianty na druhou nebo začít

Kdo už vlastní byt na pronájem a uvažuje o přechodu k fondům, měl by nejprve spočítat skutečné náklady na správu vlastní nemovitosti – čas i peníze – a porovnat je s poplatky, které by platil ve fondu. Prodej nemovitosti je nevratný krok s vysokými transakčními náklady, jako je provize makléře, daň z příjmu z prodeje nebo poplatky za výmaz a zápis do katastru, proto se nevyplácí dělat ho impulzivně a bez porovnání všech nákladů.

• Zjistit si vlastní časovou a kapitálovou kapacitu – kolik peněz a kolik hodin měsíčně jste ochotni investici věnovat.
• U fondu prostudovat statut, poplatky a podmínky výplaty, ne jen prezentovaný historický výnos.
• U přímého nákupu bytu spočítat čistý výnos po odečtení všech nákladů, ne jen hrubý nájem.
• Zvážit kombinaci obou cest jako způsob, jak rozložit riziko mezi konkrétní nemovitost a diverzifikované portfolio.

Kdo si teprve tvoří základ investičního portfolia, může se podívat i na první kroky v investování nebo na dlouhodobý investiční produkt, které nemovitosti dobře doplňují.

Časté otázky

Vyplatí se investice do nemovitostí?

Záleží na konkrétní nemovitosti, ceně, výši nájmu a nákladech na správu – univerzální odpověď neexistuje. Před rozhodnutím je vždy potřeba spočítat čistý výnos po odečtení daní, oprav a rizika neobsazenosti, ne jen hrubý nájem.

Jaký je rozdíl mezi nákupem bytu a nemovitostním fondem?

Při nákupu bytu vlastníte konkrétní nemovitost a sami (nebo přes správce) ji pronajímáte, u fondu vlastníte podíl v portfoliu víc nemovitostí a správu řeší fond za poplatek. Fond obvykle vyžaduje menší vstupní kapitál, ale nemusí mít stejnou likviditu jako burzovně obchodované cenné papíry.

Musím z pronájmu nemovitosti platit daň?

Ano, příjem z pronájmu se u fyzické osoby daní jako příjem z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů, sazbou 15 % (nad vysokou hranici příjmů 23 %). Od příjmů lze odečíst buď skutečné výdaje včetně odpisů, nebo paušál 30 % z příjmů. Podrobnosti najdete na webu Finanční správy.

Co je REIT fond?

REIT (Real Estate Investment Trust) je společnost, která vlastní a pronajímá nemovitosti a jejíž akcie se obchodují na burze podobně jako akcie jiných firem. Investor tak získá podíl na nemovitostech bez nutnosti kupovat konkrétní byt nebo dům.

Je lepší investovat do nemovitosti, nebo do akcií?

Obojí má jiné vlastnosti – nemovitost je méně likvidní a vyžaduje víc práce se správou, akcie a fondy jsou obvykle snáz obchodovatelné a méně náročné na čas. Řešením často bývá kombinace obou tříd aktiv v rámci diverzifikovaného portfolia, ne volba jen jedné z nich.

Co je lepší, koupit byt na hypotéku, nebo investovat do fondu?

Záleží na cíli, kapitálu a ochotě věnovat čas správě nemovitosti. Byt na hypotéku znamená dlouhodobý závazek a starost o nájemníky i opravy, fond nabízí menší vstupní práh a snazší diverzifikaci, ale výnos ani likvidita nejsou zaručené u žádné z variant.

Článek je obecná informace, ne individuální finanční, investiční ani daňové poradenství. Zákonné částky a lhůty se mění — aktuální hodnoty si ověřte u Finanční správy, ČSSZ, úřadu práce nebo u své banky či pojišťovny. Investice nesou riziko; minulé výnosy nejsou zárukou budoucích.

Štítek: Srovnání